La solución al problema de accesibilidad a la vivienda: construir 1,2 millones de casas en alquiler social o asequible

España afronta un gran reto, reforzar su parque de vivienda en alquiler social y a precios asequibles para luchar contra la emergencia habitaciones que existe en ciertos estratos de la sociedad. Según un informe elaborado por la consultora investigación social y comunicación GAD3 para la promotora de viviendas Culmia, existen en España 1,7 millones de hogares, alrededor del 9% del total, que tienen dificultades en el acceso a un hogar, bien por lo que tienen que pagar por él o por su nivel de ingresos.

José García Montalvo, catedrático y director del departamento de economía de la Universitat Pompeu Fabra y uno de los mayores expertos en vivienda del país, señaló durante la presentación del estudio que el problema de accesibilidad está muy acotado: "El problema del alquiler se concentra en los quintiles de rentas más bajos, donde el pago de la renta supone más de la mitad de sus ingresos, provocando que esa parte de la sociedad esté muy machacada. Sin embargo, está muy localizado geográficamente en Madrid, Málaga, Palma e Ibiza, y no se diferencia en nada de lo que ocurre en Berlín, Nueva York, Londres o San Francisco. Es el mismo y por las mismas causas".

Según el informe de GAD3 para Culmia, el 90% de los hogares que ingresan menos de 1.000 euros al mes destinan más del 50% de estos al pago del alquiler. Esta cifra se reduce hasta el 51%, en el caso de los que cobran entre 1.000 y 1.500 euros, y hasta el 35% en los que ganan entre 1.500 y 2.000 euros. Estas cifras evidencian que los problemas de la accesibilidad se concentra en estos estratos de población porque a partir de ahí el esfuerzo medio, el porcentaje de ingresos que se destina al arrendamiento, cae en picado y desparece la precariedad.

¿Cómo se soluciona el problema de la accesibilidad?

El citado estudio, titulado 'Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible', apuesta por tres soluciones para resolver el problema de la vivienda en España. La primera, construir 442.000 casas para alquiler social, destinadas a las personas de mayor necesidad dentro de la sociedad y que deberán ser puestas en marcha por las administraciones públicas porque carecen de ningún retorno sustancial para un inversor. Lo público podrá apoyarse en la banca para financiar parcial o totalmente la construcción y lograrlo en un menor tiempo posible que con recursos propios. Aproximadamente, se requieren 61.000 millones de euros, equivalente a 13 veces la cantidad que se destinará a vivienda en los Presupuestos Generales del Estado de 2023.

La segunda propuesta es construir 761.000 inmuebles destinados a alquiler asequible, que van enfocados a un segmento de población con ingresos, pero incapaz de acceder al mercado libre. El coste del arrendamiento en este tipo de viviendas suele ser alrededor de un 20% por debajo de mercado y en su construcción sí participa capital privado porque ofrece un retorno ajustado (entre el 4% y el 6%), pero seguro y previsible. Según el estudio, se necesitan 108.000 millones para levantar estas viviendas, donde el Estado únicamente tendría que poner el 24%. Tampoco el sector privado tendría que hacer un gran acopio de capital, solamente de 18.500 millones, porque el resto será financiado por la banca.

En esta segunda línea de alquiler asequible se ha avanzado en España, con la puesta en marcha de diferentes planes de colaboración público-privada, en los que la administración cede suelo a promotores y fondos de inversión para que estos levanten pisos, que serán alquilados a un precio previamente acordado por debajo de mercado. Este es el caso del Plan Vive, en la Comunidad de Madrid, o Habitatge, en Barcelona. Comunidad Valenciana, el Ayuntamiento de Madrid y el de Málaga tienen proyectos similares, mientras que otras administraciones, como Andalucía, lo han intentado sin éxito.

La tercera línea de actuación propuesta por Culmia y GAD3 es la ayuda en la compra de viviendas a aquellos que por su perfil económico sí pueden acceder al pago de una cuota hipotecaria, pero no disponen del ahorro necesario. Es lo que se conoce como Held to Buy, creado en Reino Unido y recientemente implantado en Murcia, Galicia, Madrid y Andalucía. En estos programas de ayuda a la compra, la administración avala entre el 15% y el 20% del coste de adquisición del inmueble, que es el importe de ahorros que exigen las entidades financieras para conceder el préstamo. Estos programas cuestán prácticamente cero al Estado porque no se trata de una subvención, sino de un aval que no se ejecutará si el pago de los créditos se hace correctamente.

Además de estas tres propuestas, el estudio propone subir el módulo de vivienda protegida "para mejorar la eficiencia de a inversión pública", desbloquear nuevos sectores de suelo y simplificar los trámites burocráticos de la rehabilitación, y dar ayudas a la construcción para que la digitalización e industrialización del sector.