Quién está construyendo en Seseña, la gran ciudad del ‘boom’ inmobiliario: "Son las casas más baratas de Madrid"

Hay una ciudad que saltó a la fama inmobiliaria a principios de los años 2000, Seseña. En esta localidad tolena limítrofe con Madrid, el constructor y promotor Francisco Hernando, conocido popularmente como 'El Pocero', proyectó más de 13.000 viviendas entre un vertedero de neumático y la línea de alta velocidad. Las primeras casas se inauguraron en el año 2007, que terminaron siendo las últimas que pondría en marcha porque, solo unos meses más tarde, una crisis inmobiliaria con forma de huracán terminó con su imperio.

Más de quince años más tarde, el barrio que proyectó El Pocero en Seseña nunca llegó a convertirse en una realidad. Sin embargo, sí se ha seguido construyendo, a pesar de que la persona que lo concibió falleció en 2020 a causa a causa de una neumonía derivada de la Covid-19.

El crecimiento del municipio castellano manchego fue espectacular durante los años del 'boom' inmobiliario: en los años 2000 la población de la localidad era de alrededor de 4.000 personas y, en 2018 (últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística), supera los 24.000. Según datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brains Real Estate, durante los 80 y 90 apenas se construían 200 casas al año. Por el contrario, una vez comenzado el milenio esta cifra creció exponencialmente, con más de 8.000 inmuebles entregados entre 2003 y 2008.

Después del tsunami, la construcción en esta zona, caracterizada por ser un lugar asequible y accesible donde comprar una casa, se frenó en seco. La mayoría de las viviendas acabaron en manos de los bancos y, posteriormente vendidas a precio de saldo, mientras los terrenos entraban en barbecho. Solo se levantaron 5.300 casas. "Seseña fue donde saltó la liebre del pinchazo del mercado inmobiliario", recuerda recuerda un periodista inmobiliario de aquella época.

Dos urbanizaciones en construcción

Quince años más tarde, si uno recorre en su coche la A-4, la autovía de Andalucía, divisa grúas de construcción, algo que los habitantes de Seseña llevaban años sin ver, al menos a gran escala. Según los datos recopilados en Brains Real Estate, hay dos grandes proyectos en marcha, una urbanización de 156 viviendas y otra de chalets.

La gran promoción la está impulsada Impact Homes, la plataforma promotora de la histórica Grupo Ferrocarril. Se ubica en El Quiñón, uno de los cuatro ámbitos que divide Seseña y que fue el que proyectó El Pocero. En esta ubicación, Impact está promoviendo una urbanización de 156 viviendas, con terrazas, de uno, dos, tres y cuatro habitaciones, con plaza de garaje y trastero, además de zonas comunes con pista de pádel o piscina. Los precios son asequibles, en comparación con la capital: un dormitorio desde solo 110.500 euros, dos desde 138.000 euros, tres desde 160.000 y cuatro desde poco más de 200.000.

"Tenemos vendido ya el 40% de la promoción, que está financiada por BBVA. Empezamos las obras el pasado mes de septiembre, por lo que esperamos entregar las viviendas en el verano de 2025", explica Rafael González Cobos, presidente de Grupo Ferrocarril, en una llamada telefónica con este periódico. El directivo resalta que los principales interesados en comprar una casa son "matrimonios jóvenes y familias con hijos que trabajan en la zona, como en los parques logísticos de Illescas". "También tenemos gente que vivía de alquiler y quiere comprar porque le compensa por precio. Son las viviendas más baratas de todo Madrid", añade.

Adicionalmente, Impact Homes y Grupo Ferrocarril cuentan con una parcela más en la zona, que originalmente iba a ser destinada a vivienda en venta. Sin embargo, el presidente de la compañía reconoce que, en los últimos meses, están replanteando el proyecto porque se han interesado por la promoción fondos de vivienda en alquiler ante la alta demanda que hay en la zona y la poca oferta existente

Fuera de El Quiñón, Seseña cuenta con tres zonas más, Seseña Nuevo, Seseña Viejo y Vallegrande. En Seseña Nuevo, Grupo Egido, una promotora y constructora fundada en los años 50 y enfocada en el sur de Madrid, tiene desarrollos en marcha. En los últimos años, la compañía ha entregado más de 50 chalets y vendido más de 120, algunos de ellos aún pendientes de finalizar las obras en los próximos meses. Además, cuentan con suelo para construir 200 unifamiliares más en los próximos cuatro o cinco años.

"El ritmo de ventas en la zona es muy bueno. Nosotros detectamos una tipología de producto que tenía acogida en el mercado: chalets de una o dos plantas, entre dos y cuatro dormitorios, con hasta 140 metros cuadrados construidos. Vamos ya por nuestra sexta fase", explica David Castro Díaz, director comercial de la compañía de capital familiar.

El directivo resalta que uno de los atractivos de las promociones en la zona es el precio: "Son chalets muy competitivos, que parten desde 190.000 euros. Además, cuentan con calificación energética A, una distribución óptima y están a solo 30 minutos del centro de Madrid. Nuestro ritmo de ventas es muy bueno". El perfil de comprador de las casas de Egido va "desde parejas que están empezando, hasta matrimonios consolidados". "El 60% de nuestros clientes son de municipios de los alrededores, mientras que el 40% son más foráneos, del anillo exterior de la M-30", añade Castro Díaz.

Por último, también hay una cooperativa en marcha anunciada. Por el momento, no dan pistas del número de viviendas que levantarán. Únicamente anuncian que se trata de una promoción de pisos y adosados de 100 y 115 metros cuadrados, respectivamente, de tres habitaciones, con precios que partes desde 160.000 y 195.000 euros.

Los precios de las casas se han duplicado

En los últimos años, podría decirse que Seseña ha vivido su segundo 'boom' inmobiliario, aunque no comparable con el primero. Entre 2008 y 2009 se registraron en el municipio los mayores precios históricos, entre los 1.400 y los 1.700 euros por metro cuadrado, según el Colegio de Registradores. Los años posteriores estos cayeron a plomo, hasta el punto que las casas costaban menos de la mitad que en la época dorada: en el cuarto trimestre de 2013 se marcó el mínimo, en poco más de 600 euros por metro cuadrado.

Precisamente, a finales de 2013 y principios de 2014 arranca el segundo 'boom' de Seseña, que hasta hoy no ha llegado a su fin. Solamente en 2017 y 2020 cayeron ligeramente los precios para seguir, posteriormente, su ascenso. A 30 de junio de este año, el precio medio supera los 1.200 euros por metro cuadrado, el doble de lo que llegaron a costar. Incluso, las pocas promociones de obra nueva que hay, como las antes mencionadas, salen al mercado por encima de 1.600 euros el metro cuadrado. Tampoco el alquiler da tregua. Desde 2015, los precios se han casi duplicado. En aquel año podría arrendarse una casa de tres dormitorios por alrededor de 500 euros, ahora algo impensable por debajo de los 900.

La virulencia en la subida del mercado residencial, principalmente por una falta de oferta de nueva vivienda y de atracción de población que busca casas accesibles, es una de las grandes preocupaciones del Consistorio toledano, que en 2022 comenzó a trabajar en un nuevo Plan de Ordenación Municipal, con la intención de activar suelo para construir hasta 13.825 nuevos pisos. Sin embargo, la política municipal ha dado un giro en las pasadas elecciones locales de mayo, que han supuesto un cambio de color político en la alcaldía, ahora en manos del PP y antes del PSOE. Habrá que ver si para el nuevo regidor, Juan de Hita, quiere recuperar el proyecto urbanístico de su predecesor.