"La política de vivienda debe volver a ser prioritaria"

¿Cómo ve la situación actual del sector inmobiliario?

La crisis social y económica generada por el impacto del covid-19 está representando, sin duda, un paréntesis en la actividad del sector inmobiliario, pero a mi juicio, la situación no es en absoluto similar a la generada tras la denominada «burbuja inmobiliaria». La refundación del sector era una realidad tangible en los años previos al 2020 y apuntaba claramente a un cambio de ciclo: nuevos actores, nuevas fuentes de financiación, nuevos productos y sistemas constructivos industrializados, aplicación de las nuevas tecnologías digitales a la racionalización de los procesos de gestión y edificación. Un ejemplo relevante de este cambio de perspectiva lo ofrecían las Socimi. Pero estas concentraban su inversión en oficinas, locales comerciales y, en menor grado, hoteles. Ahora hace falta poner de nuevo el foco en la vivienda.

¿De qué manera ha golpeado la pandemia del covid-19 al mercado de la vivienda?

A mi juicio, como gran prioridad el sector debe ser capaz de responder a las necesidades insatisfechas de vivienda: especialmente el primer acceso a la misma de los jóvenes. Los informes más solventes previos al impacto del covid estimaban las necesidades de vivienda principal en base a escenarios de creación de hogares en una horquilla mínima entre 40.000 y 200.000 unidades anuales hasta 2029. Es evidente que nos encontramos aún muy lejos del punto de equilibrio entre la oferta y las necesidades. Si contrastamos estos datos con la tasa de paro juvenil y el retraso en la edad emancipación, entenderemos que no nos encontramos ante un mero problema de coyuntura económica sino ante una silenciosa tragedia social de gravísimas consecuencias demográficas en el largo plazo para el futuro de nuestro país.

¿Qué es necesario para que los jóvenes tengan mayor facilidad a la hora de acceder a su primera vivienda?

La reducción de las tasas de precariedad y desempleo juvenil serán insuficientes para garantizar la satisfacción de las necesidades de primer acceso a la vivienda a medio plazo si no van acompañadas de la potenciación de un robusto y variado –en precios y tipologías residenciales– mercado de alquiler, tanto a precio libre como protegido, que acabe con la anomalía que nuestro país representa en el conjunto de Europa. Por ello son necesarias enérgicas políticas correctoras por parte de las administraciones. La vivienda debe ocupar de nuevo una posición relevante. 

Usted es doctor arquitecto. ¿Qué papel juega la arquitectura dentro del futuro del sector inmobiliario?

Es imprescindible generar productos que respondan a los nuevos modos de vida y modelos de familia que ha adoptado la sociedad española. Existe un evidente divorcio entre las necesidades de una sociedad y unos hogares cada vez más diversos y complejos y los estándares residenciales ofertados por el mercado. Es necesaria, por tanto, una mayor adaptabilidad y variedad de los tipos y tamaños de vivienda para ajustarlos a modelos de familia muy distintos y cambiantes en el tiempo. Las normativas y ordenanzas de edificación en general reflejan este desfase entre estándares y realidad social.

Con el confinamiento y el teletrabajo, la vivienda ha adquirido mayor protagonismo.

Las viviendas productivas del confinamiento, en las que han convivido el trabajo y los cuidados, la conexión social y la intimidad personal, son la punta de lanza de una transformación muy profunda de la arquitectura residencial. Complementariamente, la extensión del teletrabajo impulsará las tendencias a un cambio radical en la concepción de los espacios de trabajo y abrirá nuevas oportunidades para la reinvención y transformación de los centros de negocios.

Ha estado vinculado a la ciudad y al proyecto urbano desde el inicio de su actividad profesional. ¿Qué criterios se deben seguir para llevar a cabo una regeneración urbana?

Creo que es necesario abordar con urgencia la adaptación de un parque residencial muy envejecido a los requerimientos sociales y tecnológicos de la sociedad actual: ajuste a las necesidades de la población de mayor edad y a los requerimientos de eficiencia energética en el ámbito de los inmuebles y la regeneración y revitalización de los barrios en la escala urbana. En la escala urbana se deciden muchos de los temas claves en relación con la sostenibilidad ambiental y social: la accesibilidad, resiliencia y disposición de las actividades y espacios públicos. De manera que sean capaces de crear algo más que meros conjuntos habitacionales, verdaderas comunidades robustas y socialmente cohesionadas.

Dentro de ese entramado urbano, ¿existe una nueva manera de pensar el urbanismo?

Los desafíos derivados de la globalización, cambio climático y transformación social demandan un profundo cambio en nuestra manera de pensar el urbanismo: de los planes previos a la crisis inmobiliaria basados solo en la expansión hay que dar paso a la transformación, modernización, rehabilitación y reciclaje de la ciudad construida. Pasar de la mera ordenación del suelo a la mejora de las prestaciones en calidad de vida y salud para los ciudadanos. Esto se traduce en reorientar el planeamiento urbano hacia un enfoque más proactivo que regulatorio.

¿A qué se refiere cuando habla de ‘reinvención del espacio urbano’?

Las medidas de distanciamiento social durante la emergencia sanitaria han evidenciado las ventajas de los lugares donde vivimos suficientemente cerca para acceder peatonalmente a los servicios que necesitamos y los beneficios de la reducción de la movilidad motorizada: la visible mejora de la calidad del aire y la reducción del ruido. Por otra parte, ha hecho patente el conflicto entre un espacio viario diseñado al servicio del automóvil, las necesidades de la movilidad peatonal y las demandas de las actividades económicas a pie de calle. Se hace necesario, a mi juicio, un nuevo contrato cívico en favor de la prioridad peatonal. Pero este objetivo sólo será posible si las ciudades apuestan por una nueva movilidad que racionalice el acceso indiscriminado de los coches a los centros urbanos sin poner en crisis la accesibilidad de los residentes.

¿Cómo fue su experiencia en la gestación de la Ecociudad de Valdespartera, en Zaragoza?

Zaragoza y su entorno metropolitano han aprovechado con inteligencia las ventajas de su privilegiada posición geográfica para potencial su papel en el sistema de ciudades de España. Tuve la oportunidad de participar como urbanista en el proceso de gestación de la Ecociudad de Valdespartera, concebida como ensayo de una nueva manera de entender la ciudad, que supone un interesante salto cualitativo respecto a las periferias residenciales convencionales. Aunque es mucho lo que queda por hacer, la ciudad ha logrado una acertada síntesis entre las grandes operaciones de transformación urbana como la transformación del río Ebro asociada a la Exposición Internacional de 2008, y las acciones de reequipamiento y mejora residencial a escala barrial.

¿Qué desafíos hay por delante?

El desafío del futuro inmediato será lograr una sinergia entre la calidad de los bienes públicos antes mencionados –muy especialmente la educación– y la generación de una actividad económica de alto valor añadido, capaz de generar empleo a la altura del nivel de cualificación educativa de los jóvenes. En definitiva, retener, e incluso atraer, «talento» vinculado a la capacidad de emprendimiento e innovación y no sólo a las ventajas la geografía.