La pandemia ha provocado un cambio en los gustos de los consumidores y en las tendencias del mercado inmobiliario que da signos de una notable mejoría tras los peores meses de la crisis sanitaria, animado por los bajos tipos de interés y las novedades y ofertas del mercado hipotecario, con propuestas muy atractivas para quienes piensan en comprar una vivienda.

Esta es una de las principales conclusiones de la jornada digital 'Hipotecas y sector inmobiliario' organizada el pasado miércoles por EL PERIÓDICO DE ARAGÓN con el patrocinio de Ibercaja, en la que participaron Lucio de la Cruz, gerente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (Coaatz); Fernando Baena, decano del Colegio Oficial de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi); y José Manuel Artal, director de Estrategia Comercial de Ibercaja, moderados por el periodista Jorge Heras.

Los tres expertos aportaron su visión sobre la situación actual del mercado de la vivienda y analizaron juntos los cambios que se están produciendo tanto en el sector de la edificación como en las entidades financieras a la hora de conceder préstamos hipotecarios. 

Fernando Baena calificó la situación actual del mercado inmobiliario en Aragón de «sorprendentemente buena», en cuanto al número de compraventas y de formalización de hipotecas. Según el agente de la propiedad, el confinamiento puso de manifiesto las carencias de muchos inmuebles, lo que unido al mayor ahorro de las familias durante la pandemia, ha hecho que haya más gente interesada en adquirir o cambiar de vivienda.

Otros datos que se manejan son también positivos. «La tenencia media de una vivienda se sitúa en unos 16 y 18 años», lo que significa que «quienes adquieren una casa lo hacen para vivirla y disfrutarla y no con fines especulativos», apuntó. Al mismo tiempo, «el endeudamiento de las familias no llega al 30% de los ingresos, un esfuerzo muy razonable», por lo que la situación dista mucho de la de la crisis de 2008.

José Manuel Artal confirmó esta buena marcha del sector inmobiliario, con un «repunte de hasta el 50% en la compra de viviendas a mediados de este 2021», dado que «en 2020 la renta disponible de las familias creció un 15% debido al ahorro». A esto se suma «un sector financiero muy saneado, con procesos muy rigurosos y una ratio de endeudamiento a la hora de adquirir una vivienda por debajo del 20%», que hace que los movimientos que se están produciendo sean seguros.

En este sentido, según el responsable de Ibercaja, las entidades financieras están realizando «un gran esfuerzo» con hipotecas fijas con un tipo de 1,5% de media, «muy asumibles para quienes demandan financiación», y que hacen que hoy sea «más barata la cuota de una hipoteca a tipo fijo que pagar un alquiler estándar en cualquier barrio de la ciudad de Zaragoza».

Además, esta recuperación del mercado ha traído consigo un cambio en los gustos de los consumidores. Según Lucio de la Cruz, «se prefieren las viviendas de mayor superficie, con más habitaciones y terraza». Unas necesidades a las que dan respuesta las nuevas promociones de viviendas en marcha, con «unas altas prestaciones en materia de confort y eficiencia energética».

El gerente del Coaatz quiso destacar la antigüedad del parque identificatorio en Aragón, «muy obsoleto desde el punto de vista energético», y recordó que la estrategia europea de lucha contra el cambio climático tiene entre sus objetivos mejorar la eficiencia a través de la rehabilitación de viviendas y la construcción de obra nueva. 

El técnico señaló algunos «vientos de cola» que hacen de este un buen momento para el mercado inmobiliario, como la llegada de los fondos Next Generation, y advirtió de algunos riesgos como el aumento del precio de la energía, que por otra parte representa «una oportunidad para el cambio a una nueva vivienda con mayores ahorros energéticos».

Mercado hipotecario

En cuanto al mercado hipotecario, en los últimos años también se han producido importantes modificaciones como la entrada en vigor de un nuevo marco regulatorio y novedades y ofertas en los productos que ofrecen las entidades para financiar la compra de vivienda. 

José Manuel Artal aseguró que la nueva ley hipotecaria de 2019 «refuerza las garantías para los prestatarios, que a la postre es una mejora de las garantías y de la seguridad de los prestamistas». Todo ello redunda en una «mayor transparencia» durante todo el proceso.

Como principales novedades de la ley, el responsable de Ibercaja recordó que todos los gastos corren ahora por cuenta de la entidad financiera, salvo el de la tasación, a cargo del comprador. Además, se introducen cambios en las amortizaciones extraordinarias. «Si el consumidor tiene capacidad de ahorro puede amortizar hipoteca de manera inmediata sin coste alguno salvo la pérdida financiera que resulte de la diferencia entre el tipo de interés en el momento de formalizar el préstamo y en el momento de la amortización», detalló.

Otro cambio importante afecta a la subrogación de acreedores, y es que «ahora el consumidor tiene mayor libertad a la hora de buscar otra entidad o de renegociar las condiciones de su hipoteca con su banco actual».

Artal aludió a un cambio de enfoque del sector financiero a la hora de conceder hipotecas, donde ya no se pone el acento en el valor del bien como garantía sino en la capacidad de pago de los prestatarios, con el fin de realizar «operaciones más sanas».

Una idea en la que coincidió con Fernando Baena, quien recordó otra de las novedades de la ley hipotecaria, como es la visita al notario en los días previos a la firma de la escritura para que este le explique al prestatario «en lenguaje sencillo y cercano», las condiciones del préstamo.

El agente de la propiedad dio también otro apunte: «La vida media de un préstamo hipotecario es de 22 a 23 años y en este tiempo caben muchas variaciones», por lo que todo lo que implique una mayor transparencia es «muy positivo», y animó a los consumidores a apostar por Ibercaja en sus hipotecas como banco solvente con raíces aragonesas. 

Para Lucio de la Cruz, precisamente esta unión y apoyo entre instituciones y sectores de la comunidad resulta indispensable ante la inminente llegada de las ayudas europeas para la recuperación del sector.

Eficiencia y confort

En este sentido, De la Cruz mencionó que se acaba de aprobar en España el reparto de 100 millones de euros de los fondos europeos para rehabilitación y de otros 100 millones de euros para otros programas del sector de la edificación que van a generar actividad económica por valor de 500 millones de euros.

El gerente del Coaatz resaltó la importancia del mercado de crédito «para cumplir con los objetivos y plazos ligados a los fondos europeos en materia de eficiencia energética». Uno de los aspectos en el que la comunidad aragonesa es «más vulnerable», dijo, por su climatología.

Además de la sostenibilidad, otro de los criterios tenidos cada vez más en cuenta en los proyectos de edificación es el de la salud y la calidad del aire. El portavoz de los arquitectos técnicos y aparejadores explicó que la mayoría de las nuevas promociones de viviendas incorporan ya sistemas de ventilación y filtrado de aire de alta eficiencia. Según un estudio, estos sistemas disminuyen la concentración de dióxido de carbono en el interior de los inmuebles con importantes beneficios tanto para la calidad del sueño como para la salud de sus habitantes.

Otro aspecto que empieza a ser cada vez más relevante, y lo será en un futuro a la hora de adquirir una vivienda, es la iluminación natural para favorecer los ciclos circadianos, con ventanas más grandes, superficies más amplias y espacios abiertos para una mayor luminosidad.

Tipo fijo o variable

Volviendo al tema de las hipotecas, uno de los grandes dilemas abordados durante la jornada fue la elección entre hipoteca a tipo fijo o variable en el contexto actual donde el Euribor, índice de referencia de la mayoría de las hipotecas, se encuentra en negativo. No obstante, las previsiones del sector apuntan a que la vuelta a niveles positivos podría producirse en 2024, cuando hace seis meses el horizonte se situaba entre 2028 y 2029.

Jose Manuel Artal reconoció que los bajos tipos de interés son una de las razones por la que a las entidades financieras les interesa potenciar las hipotecas a tipo fijo, aunque con matices. La elección, según el responsable de Ibercaja, depende de la situación del comprador: «una persona con un nivel de ingresos medio-alto y una situación laboral estable puede optar por un tipo fijo y pagar siempre la misma cuota, mientras que si alguien tiene la perspectiva de mejorar sus ingresos, igual le conviene un tipo variable y pagar menos ahora». 

En este caso, una cuestión muy importante a tener en cuenta es el importe financiado ya que «si es elevado y el Euríbor sube, la diferencia en la cuota puede ser muy significativa». No obstante, el experto afirmó que «más del 60% de las operaciones hipotecarias se hacen a tipo fijo», que ahora mismo ronda uno de los tipos más bajos de su historia, con una media de 1,5%, «cuando hace unos años era de hasta el 7%».

El representante de los agentes de la propiedad inmobiliaria corroboró estas cifras, señalando además que «el 30% de las compraventas actuales se hacen sin hipoteca», es decir, pagando al contado el importe total del inmueble o mediante préstamos entre particulares.

Vivienda joven

Para finalizar la jornada, los ponentes abordaron uno de los temas que más preocupa al sector actualmente: la dificultad en el acceso a la vivienda de los jóvenes, que todos achacaron a la inestabilidad laboral, los bajos salarios y la falta de ahorros. Baena recordó que la compra de una vivienda supone un gran esfuerzo financiero, ya que los bancos solo financian hasta el 80% del valor del inmueble, y eso implica tener ahorrado un 20% y contar con otro 10% del precio para gastos e impuestos. Para el agente de la propiedad, una posible solución sería establecer «algún tipo de aval institucional o administrativo» que permita asumir ese 30% sobre el valor de la vivienda, que actualmente «es muy difícil que un joven pueda sufragar sin ayuda de sus padres».

En este sentido, José Manuel Artal mencionó un nuevo producto hipotecario de Ibercaja dirigido al público joven que permite financiar hasta el 95% del valor de la vivienda, lo que «evitaría la mitad de ese sobreesfuerzo». Se trata de una medida para «favorecer la inclusividad financiera y aprovechar este momento de bajos tipos de interés», afirmó, todo ello manteniendo el «criterio de concesión responsable» de Ibercaja, con requisitos como unos ingresos mínimos de 2.500 euros entre los dos miembros de la unidad familiar o una ratio de endeudamiento inferior al 30%. 

Baena recordó que aun con el esfuerzo que supone la compra de una vivienda, el pago de una cuota hipotecaria es una alternativa muy atractiva al pago del alquiler, cuyo precio medio en Aragón se sitúa actualmente en 7,8 euros el metro cuadrado, mientras que De la Cruz volvió hacer hincapié en la importancia del ahorro energético de los hogares, ya que este también «favorece la solvencia del préstamo, con una mayor capacidad de las familias para pagar la deuda adquirida».