Viviendas de cooperativa: la inversión inicial se compensa con el pago de menos intereses en la hipoteca

Cuando estás buscando una vivienda la primera duda que se plantea es si es mejor decantarse por una de obra nueva o una de segunda mano. Ambas opciones tienen sus pros y sus contras. Por ejemplo, una vivienda de obra nueva suele tener un precio más elevado que una de segunda mano con las mismas características, pero a esta última seguramente tengas que hacerle alguna reforma para ponerla 100% a tu gusto.

Asimismo, dentro de cada tipo de vivienda existen multitud de opciones, como pueden ser las viviendas de cooperativas. Este tipo de viviendas, que estarían dentro de la categoría de obra nueva, se diferencian de resto porque no están desarrolladas por una empresa promotora, sino por la propia cooperativa. Además, en este caso, como explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “la cooperativa está formada por una agrupación de personas que coinciden en la necesidad de vivienda y que se unen para crear una sociedad que construya un inmueble, y que después pasarán a ser los residentes de esas viviendas”.

Ventajas de las viviendas de cooperativa

Según explican también desde iAhorro, “una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro que se encarga de todo el proceso de construcción de las viviendas y son los propios socios (normalmente los compradores de las viviendas) los que se encargan conjuntamente del proceso de compra de terreno, diseño y desarrollo de la promoción”. Eso sí, para que una cooperativa salga adelante y esté legalmente constituida debe estar inscrita en los Registro de Cooperativas de la comunidad autónoma en la que esté ubicada y, normalmente, cuenta con un Consejo Rector, que es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa.

Por tanto, una de sus principales ventajas, afirma Colombelli, es que “los socios toman las decisiones de forma totalmente democrática, por lo que todos tienen la misma capacidad de decisión dentro del proceso de construcción de la promoción”. Además, pese a que pueda parecer que este tipo de asociación acarrea más riesgos que si la gestión de las viviendas la realiza una promotora, el portavoz de iAhorro asegura que “en toda construcción sobre plano existe riesgo, sea cooperativa o promotor”.

Precisamente por la ausencia de la figura del promotor, el precio de compra de las viviendas de cooperativa es más bajo ya que, al eliminar intermediarios, se consigue una vivienda a precio de coste. Tanto es así que Este tipo de inmuebles suelen tener un precio de compra entre un 10% y un 20% menor. Por ejemplo, una vivienda de obra nueva de cooperativa de 300.000 euros, si estuviera gestionada por una promotora su precio podría subir fácilmente hasta los 330.000 o 360.000 euros. Igualmente, podríamos considerar como una de sus ventajas que, al tener un precio más bajo, el comprador también pedirá una hipoteca más reducida al banco.

Desventajas de las viviendas de cooperativa

Entre los inconvenientes que se encuentran los ciudadanos a la hora de acceder a las viviendas de cooperativas está el gran esfuerzo económico inicial que tienen que hacer para poder comprarlas. Y es que para poder optar a este tipo de viviendas hay que hacer varios pagos previos a la solicitud de la hipoteca, es decir, con dinero ahorrado:

• El capital social de la cooperativa. Es la cuota inicial que se paga para la constitución de la cooperativa. Normalmente está entre los 1.500 euros y 6.000 euros, es decir, entre un 0,50% y un 2% del coste de la vivienda. Eso sí, este pago se devuelve a los socios cuando se disuelve la cooperativa.
• El pago de incorporación a la cooperativa. Pago único que se hace a la firma de contrato y que supone entre un 10% y un 30% del valor de compra.
• Pagos periódicos desde el inicio hasta el final de la obra. Suelen ser entre 12 y 18 pagos, aunque podrían aumentar si la obra se alarga y el comprador decide seguir pagando para después abaratar su hipoteca. Suponen entre un 5% y un 20% del valor de la vivienda, a lo que habría que sumar también el IVA.

Entonces, para optar a una vivienda de cooperativa hay que aportar alrededor de un 30% del precio de la vivienda. Eso sí, matiza Colombelli, “en función de la cooperativa y, sobre todo, del precio del suelo donde se vayan a construir las viviendas, ese porcentaje podría ser superior o inferior. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid fácilmente podría alcanzar fácilmente el 40 o 50% del total, pero en otras autonomías como Andalucía o Murcia estaría más cerca del 20%.

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A esta aportación inicial, además, a la hora de pedir la hipoteca, el comprador tendrá que abonar también los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca. Entre ellos está un 10% de Impuesto sobre Valor Añadido (IVA), entre un 0,5% y un 1,5% para pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Recomendados (IAJD), unos 350 euros para hacer frente a la tasación de la vivienda, unos 500 euros de notaría y unos 1.000 euros para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Vivienda de promotor vs. vivienda de cooperativa: ¿qué es mejor?

Si hacemos los cálculos de cuánto tendría que pagar el comprador en caso de adquirir una vivienda de cooperativa o una vivienda de promotor, vemos que el dinero que debe tener ahorrado es un poco más elevado en el caso de las cooperativas, pero después el pago de intereses durante la hipoteca se reduce considerablemente.

Si cogemos como referencia los precios anteriormente mencionados (300.000 euros para una vivienda de cooperativa y 360.000 euros para una vivienda de promotor) vemos que, para una vivienda de cooperativa el comprador deberá abonar de inicio un 1,5% de media para el capital social (4.500 euros), un 20% de incorporación a la cooperativa (60.000 euros), un 10% de pagos periódicos (30.000 euros) y algo más de un 10% para pagar los gastos de compraventa y formalización de la hipoteca (34.850 euros). Esto supone un desembolso total de 129.350 euros.

Por el contrario, para la compra de una vivienda de obra nueva de promotora, primero debe abonar 6.000 euros que suelen darse de reserva (podría ser más en función de cada promoción); el 20% del precio de compra que se aporta antes de pedir la hipoteca, ya sea en mensualidades o en cuota fija (72.000 euros); y el pago de los gastos de compraventa y gestión de la hipoteca (unos 41.450 euros). Así, en este caso, el comprador debe tener ahorrados 119.450 euros, unos 9.900 euros menos que en caso de que comprara una vivienda de obra nueva de cooperativa.

Ahorro de hasta 40.000 euros en intereses de la hipoteca

Una vez realizados estos cálculos vemos que, para comprar una vivienda de cooperativa el hipotecado pagaría de entrada 90.000 euros de entrada y la hipoteca se quedaría en 210.000 euros. Y para una vivienda de promotor la entrada bajaría hasta los 72.000 euros, por lo que la hipoteca ascendería hasta los 282.000 euros. Por tanto, si calculamos, en cada uno de los casos los intereses que pagaría el comprador en caso de firmar una hipoteca fija a 30 años con un tipo de interés del 3,03% TIN (media a la que consiguieron los usuarios de iAhorro este tipo de hipotecas en diciembre de 2023) vemos que para la vivienda de promotor pagaría 1.193,49 euros de cuota todos los meses que dura el préstamo y para la vivienda de cooperativa solo 888,77 euros.

Esto significa que, en los 30 años de la hipoteca, los intereses a pagar por una vivienda de cooperativa rondarían los 109,957,14 euros y en una vivienda de promotor serían 147.656,73 euros. De esta manera vemos que, quien compra una vivienda de cooperativa en vez de una vivienda de promotor se ahorraría un total de 37.699,59 euros en pago de intereses pese a que tuviera que pagar un 8% más de ahorros (9.900 euros en este caso) en la aportación inicial para acceder a la vivienda.