A fondo | La necesaria política de la vivienda, por Luis Fabra

La política de vivienda se ha puesto sobre la mesa con fuerza en el escenario político. El proceso de aprobación de la nueva Ley de Vivienda, la movilización de viviendas de la Sareb para alquiler a precio asequible y el periodo preelectoral han sido factores fundamentales. Sin embargo, para los que, con independencia de aspectos coyunturales, nos dedicamos al análisis del mercado inmobiliario, entendemos que la política de vivienda debe configurarse como un ámbito con presencia estructural en la toma de decisiones.

No resulta necesario referirse al recurrente artículo 47 de la Constitución Española, en el que se declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, atribuyendo a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, sino observar cómo ha ido evolucionando el mercado de vivienda, tanto en régimen de propiedad como de alquiler.

En el ámbito de la política de vivienda en propiedad, en muy pocos años hemos pasado de un intenso destino de recursos públicos para favorecer la vivienda de protección oficial en régimen de propiedad (intenso uso de suelo público, ayudas directas, bonificación de tipos de interés…), a la práctica inexistencia de política de vivienda. Las compraventas de vivienda nueva en régimen de protección oficial llegaron, en determinados periodos, a suponer más del 10% del total de las compraventas, contrastando con su peso por debajo del 1% durante los últimos años.

Aragón no podrá aprovechar las 1.323 viviendas de la Sareb

Por lo que respecta al alquiler de vivienda, el abanico legislativo ha sido notable, pero en el sentido incorrecto bajo mi punto de vista. Se ha reducido la oferta de vivienda disponible en alquiler, los precios están en máximos históricos y la seguridad jurídica para los propietarios es prácticamente inexistente. Por ser claro y directo, el mercado de alquiler de vivienda es un absoluto desastre.

¿Cómo puede solucionarse esta situación? ¿Hacia dónde debería dirigirse la política de vivienda para solucionar los importantes problemas existentes?

• 1. Los limitados recursos disponibles deben focalizarse en el ámbito del alquiler de vivienda, en la medida que podrán beneficiar a un mayor número de personas que si se destinan dichos recursos a fomentar la vivienda en propiedad.
• 2. Debe crearse un parque de vivienda pública para personas sin recursos. Aquellas personas que no puedan pagar una vivienda deben tener cubierta esta necesidad fundamental contemplada constitucionalmente. Recurrir a viviendas de la Sareb puede ser un elemento más, al igual que inmuebles de naturaleza pública o la promoción de parques de vivienda desde las diversas administraciones públicas.
• 3. El mercado de alquiler de vivienda debe ser percibido por propietarios e inquilinos como un mercado con seguridad jurídica. Cuando se firma un contrato se cumple, y si dicho contrato no se cumple, volvemos a la situación de partida rápidamente, es decir, el propietario recibe su propiedad o el inquilino es resarcido de sus derechos, dependiendo de quien incumpla el contrato.
• 4. La política de vivienda no debe recaer sobre las espaldas de un propietario cuando un inquilino deja de pagar. En ese momento deben actuar los servicios públicos y proporcionar una vivienda del parque de viviendas (punto 2). De igual modo, si una vivienda es ocupada ilegalmente, debe atenderse a la persona que ocupa dicha vivienda para suministrarle una vivienda, si no puede pagarla, y el propietario debe recuperar su vivienda. Tan legítimo es el artículo 47 de la Constitución Española como el artículo 33 (derecho a la propiedad privada), sin olvidar que el artículo 47 remite a los poderes públicos, de ahí la relevancia de punto 2 indicado. Estos dos aspectos (impago y ocupación) generan inseguridad jurídica y, con ello, que los propietarios afectados y personas próximas nunca más quieran volver a pasar por una experiencia similar, limitando la oferta de vivienda en alquiler y provocando un alza de los precios.
• 5. Debe fomentarse la iniciativa mercantil de promoción de viviendas en alquiler. No resulta incompatible con la creación de un parque de viviendas público en alquiler. El destinatario es distinto. Las viviendas en alquiler de empresas van destinadas a personas con capacidad de pago, incrementando la oferta y fomentando la reducción de los precios. Sin embargo, el parque de viviendas público va destinado a personas sin recursos.Por otro lado, resulta necesario una profesionalización del mercado de vivienda en alquiler. Los países con porcentajes elevados de viviendas en alquiler cuentan con un elevado peso en manos de empresas, con una gestión profesionalizada, que supone la consecución de viviendas con una calidad media superior. Las empresas propietarias de viviendas en alquiler no son el problema, son una parte importante de la solución, son las únicas que van a poder sacar al mercado en corto periodo de tiempo un volumen importante de viviendas.
• 6. Los particulares (personas físicas) deben contar con incentivos para sacar al mercado sus viviendas disponibles en régimen de alquiler. La consecución de seguridad jurídica ayudará mucho, pero si junto a ello se consigue generar incentivos, el avance será mayor. El número de viviendas disponibles es elevado, pero choca con el bajo interés por las actuales reglas de juego. Sin duda, hay que cambiar este enfoque y, para ello, resultan fundamentales los incentivos y la seguridad jurídica.
• 7. Debe proporcionarse ayudas directas al alquiler a personas con recursos limitados, aquellas que pueden pagar un alquiler, pero no lo que exige el mercado. Es una situación habitual en ciudadanos con primeros empleos o con niveles salariales bajos. El modo más eficiente de atender la cobertura de sus necesidades son las ayudas directas.

Estas son algunas de las medidas de política de vivienda que, desde siempre, he considerado que podrían contribuir con mayor rapidez a mejorar la situación del mercado de la vivienda en España.