Últimas semanas para recuperar gastos hipotecarios: cómo reclamar para no perder la oportunidad

En un momento en el que la inflación aprieta los bolsillos de las familias aragonesas y españolas, miles de ellas tienen la posibilidad de taponar parte de ese agujero si firmaron una hipoteca antes de junio de 2019. El alivio, tan necesario ante la escalada de las cuotas hipotecarias por la subida de los tipos de interés, puede lograrse con la devolución de parte de los gastos que el banco les cobró en la formalización de los préstamos para la compra de una vivienda, una práctica que fue considerada abusiva y nula por el Tribunal Supremo hace unos años. Ahora bien, el plazo para poder reclamar tiene fecha de caducidad y espira pronto.

En concreto, quedan 33 días para parar esta cuenta atrás y no perder la oportunidad de beneficiarse de la vía abierta tras una larga batalla judicial. El plazo de prescripción era de cinco años, aunque los jueces no tenían claro cuándo empezaba a contar. Ahora los magistrados se han puesto de acuerdo y han recogido que se fijan esos cinco años desde que se dictó la resolución final del Supremo. De esta manera, sería el próximo 23 de enero cuando finalice, salvo que el tribunal europeo acabe cambiando el criterio, algo sobre lo que todavía no se ha pronunciado.

El derecho a reclamar se abrió en diciembre de 2015, cuando se produjo un hito judicial que marcó un antes y un después en el ámbito hipotecario en España. El Supremo declaró nula y abusiva la cláusula que obligaba a los clientes a asumir todos los gastos de formalización de las hipotecas, lo que posibilidad a miles de consumidores a exigir la devolución de cantidades que justamente les pertenecen.

"Es una oportunidad que no se debe dejar escapar. El trámite es sencillo y las posibilidades de éxito son muy elevadas", explica la abogada Sara Benedí, del despacho zaragozano SBA Servicios Jurídicos, especializado en reclamaciones bancarias. "Llevamos más de cinco años reclamando en los tribunales, pero estamos viendo que aún había muchos consumidores que no lo habían hecho y ante la posibilidad de que el final del plazo está cerca se están animando a reclamar", apunta.

La sentencia del Tribunal Supremo dejó claro que cargar al cliente con la totalidad de estos gastos era una práctica abusiva. Sin embargo, no especificó qué porcentaje de estos gastos debían ser asumidos por el banco y cuáles por el cliente. Esto llevó a diversas interpretaciones por parte de las audiencias provinciales, aunque la tendencia general era que los bancos debían asumir la totalidad de los gastos de formalización. La Sala Tercera del Alto Tribunal acotó el margen de las reclamaciones el 6 de noviembre de 2018, cunado, por una muy ajustada mayoría, dictaminó que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo paguen los clientes y no los bancos, lo que ha dejado fuera de las demandas la parte más abultada de los costes de constitución de la hipoteca.

¿Qué documentación hay que presentar?

La escritura de préstamo hipotecario completa, las facturas abonadas en su constitución (notaría, gestoría, tasación y registro propiedad). "También nos sirve la liquidación que realiza la gestoría con el desglose de todos estos importes. Si no se localiza ahora se pueden pedir copias", apunta la abogada.

El plazo estimado que tardan los juzgados en pronunciarse es de un año y medio en Zaragoza y unos ocho meses en Huesca o Teruel. En demarcaciones judiciales más pequeñas como La Almunia, Daroca o Ejea de los Caballeros se suelen resolver en menos tiempo aún.

¿Qué cantidad de dinero se puede recuperar?

Depende del importe de la hipoteca. Cuanto mayor el dinero prestado, mayor es la cantidad que se puede recuperar. Si la financiación concedida por la entidad bancaria fue de 150.000 euros, la cuantía recuperada en concepto de gastos suele rondar los 1.000 euros. El cálculo puede hacerlo cualquier consumidor sumando el 50% del importe de la factura de notaría y el 100% de los gastos abonados por el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación (sí la hubo).

A todo ello hay que sumar los intereses legales devengados desde el momento del pago de estas facturas hasta la sentencia judicial. En los procedimientos abiertos por hipotecas muy antiguas, firmadas hace dos décadas, se da la circunstancia de que la cantidad devuelta por los intereses supera al principal, es decir, a los gastos pagados de más.

¿Quién puede reclamar?

Cualquier persona o familia que haya firmado una hipoteca de primera o segunda residencia en la que se le viera obligado a sufragar todos los gastos de constitución del préstamo (notaría, registro de la propiedad, gestoría, los impuestos ITP y AJD e, incluso, tasación), pero siempre que se haya formalizado el contrato antes del 16 de junio de 2019. En esa fecha entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que estableció que el cliente solo tiene que pagar la tasación, siendo el banco el responsable de abonar todo lo demás costas por la formalización del préstamo.

Hay que tener en cuenta que también se pueden exigir la devolución de cantidades de las hipotecas ya canceladas tras vender la vivienda o por haber amortizado el préstamo. El potencial de clientes bancarios que podrían reclamar es ingente si se tiene en cuenta que entre el año 2003 y junio de 2009, se han firmado en Aragón 286.181 hipotecas de vivienda. 

No obstante, no en todos los casos se puede reclamar, aunque sí en la mayoría. «La cláusula es nula siempre y cuando no cumpla con el doble control de inclusión y transparencia», precisa Benedí. Para saber si procede la reclamación es necesario un estudio previo del caso por parte de un abogado especializado en la materia. «Si el trabajo previo se ha realizado correctamente y se cumple el criterio, las sentencias dan la razón al demandante casi en el 100% de los casos», concluye.

¿Qué pasos hay que dar?

La devolución de parte de los gastos de formalización de la hipoteca no se ejecuta de manera automática, sino que el afectado debe reclamarla aportando documentos que demuestren esos gastos. El primer paso que hay que dar es presentar una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente de la entidad financiera que concedió el préstamo. Debe hacerse de manera fehaciente, es decir, con un justificante en el que quede constancia tanto de la remisión como de la recepción de la solicitud.

La solicitud puede realizarse mediante el envío de un burofax o un correo electrónico o presentando el escrito de forma presencial en la entidad, con la pertinente copia sellada del remitente.

En el documento debe reclamarse la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, incluyendo datos como la fecha escritura del préstamo, el número de protocolo y el nombre de la notaría que firmó el contrato. También hay que presentar una fotocopia de las facturas de los conceptos por los que se pide la devolución de las cantidades.

Con la presentación de este trámite extrajudicial, que también se puede realizar a través de los servicios de un abogado. "Se interrumpe la prescripción y tenernos cinco años más para ejercitar la acción", subraya Benedí. La entidad financiera deberá responder a la reclamación en el plazo máximo de dos meses.

Lo habitual es que la petición no sea atendida de manera satisfactoria para el cliente, pero este trámite es de gran valor de cara a un procedimiento judicial para que las costas sean impuestas al banco.

En caso de que la entidad haga caso omiso a la petición, el siguiente paso es recurrir a la justicia, algo que no entraña un gran esfuerzo económico y de tiempo. "Es un trámite sencillo. Lo único que hay que hacer de forma presencial es firmar un apoderamiento al procurador", explica la abogada. Esto puede hacerse en una notaría, en el juzgado o desde casa con el certificado digital.

Si se confía el caso en un despacho de abogados, la mayoría de ellos trabaja a resultado, como es caso de SBA, de manera que no se requiere hacer un desembolso previo.

¿Por qué espira el plazo?

Existía controversia sobre el plazo para reclamar y, sobre todo, en qué momento debía comenzar a computarse, según explica Sara Benedí. "Es una cuestión que ahora mismo está pendiente de resolución por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Entre las opciones que tiene sobre la mesa, la más restrictiva sería la de fijar el límite en 23 enero de 2024, cinco años después de la sentencia del Tribunal Supremo que fijó el reparto de los gastos entre el banco y el hipotecado.

El tribunal europeo también podría decantarse por una alternativa más favorable para el consumidor, como sería que no hubiera plazo para reclamar por ser una cláusula nula por abusiva. Una tercera vía pasaría que alargar el plazo hasta julio de 2025, cinco años tras una resolución del TSJUE sobre plazos en general. Los despachos de abogados especializados en reclamaciones bancarias y las organizaciones de consumidores se aferran de momento al primer escenario para no pillarse los dedos.