La "morralla" y los esqueletos que duermen en el cajón aragonés de la Sareb

Hasta 2007, España era una fiesta. La juerga corría a cargo del mercado de la vivienda hasta que la burbuja inmobiliaria explotó y la fiesta acabó de la forma más violenta que cabía esperar. Cuando se encendieron las luces, la ola de excesos se frenó en seco. Ocurrió en plena expansión del área metropolitana de Zaragoza y así lo evidencian hoy las decenas de esqueletos de hormigón que llevan 15 años a la intemperie en La Muela, Cuarte, María de Huerva y Utebo, o los miles de metros cuadrados en Arcosur para hacer pisos que se quedaron sin posibilidad de prosperar y con su dueño ahogado en deudas. 

Estos son los activos inmobiliarios en los que nadie quería invertir y que acabaron en la cartera de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), un banco malo financiado con 50.000 millones de dinero público que compró lo que los organizadores de la fiesta –los promotores y bancos– no pudieron vender porque nadie quería comprarlos. Y de ese cajón deben salir las 50.000 viviendas para alquiler social y asequible (1.323 en Aragón, de las que según el Gobierno podrían usarse ya solo 580) que el presidente Pedro Sánchez ha anunciado como su plan estrella –del que se conocen pocos detalles– antes de las elecciones autonómicas y municipales de mayo.

"La vivienda mala se localizó en las promociones que no se pudieron vender tras la burbuja. Ahora, pasados 10 años de Sareb, lo mejor que tenía el banco malo lo ha vendido ya"

Daniel Sorando

— Profesor de Sociología Urbana en la Universidad de Zaragoza

«Después de 2008, las entidades financieras y las promotoras inmobiliarias se quedaron los activos más atractivos para venderlos. Y lo que no pudieron vender lo compró la Sareb. Vaya, que se quedó con la morralla: las viviendas, suelos y créditos que perdieron su valor con el estallido de la burbuja», explica el profesor de Sociología Urbana de la Universidad de Zaragoza Daniel Sorando. La vivienda mala para el mercado se localizó en las promociones que no se pudieron vender tras la burbuja. «Y ahora, pasados 10 años de Sareb, lo mejor que tenía el banco malo lo ha vendido ya», asegura Sorando

Para Vicente Lafuente, el gerente de la Fundación Laboral de la Construcción, lo que la Sareb hizo fue «socializar las pérdidas». «Las promociones buenas se las arreglaron entre promotores y acreedores. Los activos de la Sareb eran morralla pero los que valían algo se vendieron pronto. Han pasado 10 años, ¿qué ha quedado de ese estoc? Lo mismo que en una liquidación por cierre de una tienda», asevera Lafuente. 

Aragón no podrá aprovechar las 1.323 viviendas de la Sareb

La Muela fue uno de los ejemplos paradigmáticos de aquel abrupto fin de la fiesta. Se planificó un parque de 16.000 viviendas y, como en tantos otros sitios, las promotoras invertían sin tener liquidez, pues financiaban las nuevas operaciones con los créditos financieros que se apoyaban en última instancia en quienes necesitaban hogares: las familias. Y cuando los ciudadanos se quedaron sin ahorros y cortaron la demanda, el castillo de naipes de la especulación se derrumbó. «La Muela tenía 900 habitantes y en apenas 10 años pasamos a tener 5.000. Se planificó un proyecto de 16.000 viviendas que nos hubiera convertido en la segunda ciudad de Aragón. La proporción fue exagerada y cuando llegó el roto le pilló a todo el mundo por sorpresa», explica Adrián Tello, alcalde del municipio desde 2015, que reivindica un crecimientos «sostenido y planificado para no cometer los errores del pasado». 

Allí, en La Muela, pueden verse una docena de esqueletos de hormigón que hoy siguen en pie en La Muela, aunque la Sareb solo notifica cuatro obras en construcción. Pero el paso del tiempo no es ajeno al mundo de la construcción. La intemperie y la erosión plantean dudas y dificultades al 'modus operandi' que ahora quiere planificarse. Explica Vicente Lafuente que la última instrucción técnica del hormigón establece que para retomar los trabajos en una estructura varada durante 10 años primero deben hacerse unos ensayos «costosísimos». «Es más barato y sencillo demoler para volver a construir», asegura Lafuente. 

Es por estas y otras cuestiones que el anuncio estrella de Sánchez antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo plantea serias dudas. Los detalles se desconocen más allá del titular: ni siquiera se sabe con certeza cómo se encuentran esas 50.000 viviendas de la Sareb.

Apunta Daniel Sorando que ya se manejan cálculos aproximados: «Unas 14.000 de esas viviendas ya tienen inquilinos, bien porque ya están cedidas a las comunidades o porque están 'okupadas'. Otras 15.000 están proyectadas a futuro: son todavía suelos con capacidad para que se construyan. Y por último: hay 21.000 que sí serán para los ayuntamientos y las autonomías». 

La última instrucción técnica del hormigón establece que para retomar los trabajos en una estructura varada durante 10 años primero deben hacerse unos ensayos muy costosos

Y aquí es donde empiezan a aparecer las preguntas. La Sareb es una institución sufragada con dinero público –la Unión Europea prestó 50.000 millones de euros para su creación, que fueron avalados por el Gobierno de España–.Si se venden las viviendas a las autonomías, ¿se comprarán con dinero público unos activos que ya se sufragaron con las arcas de todos o se cederán a las autonomías para que estas las rehabiliten?

¿Y si el suelo sin edificar de la Sareb acabara en manos de las comunidades autónomas o ayuntamientos? Tampoco hay respuesta para esa parte de los activos del 'banco malo' que esperan tener una salida. Por ejemplo en Zaragoza, en el barrio de Arcosur, el principal tenedor de suelo es público, se llama Sareb y tiene en propiedad 167.489,49 metros cuadrados de terreno residencial y 31.712,55 de terciario. Es decir, hay suelo como para levantar 1.596 pisos nuevos. Una propiedad que, según fuentes consultadas por este diario, han estado o todavía están a la venta. ¿Piensa el Gobierno en ceder gratis este importante activo que nació también de la burbuja inmobiliaria?

«La función de la Sareb era recuperar el crédito vendiendo los activos durante 15 años, pero como compró los peores hoy todavía tiene 35.000 millones de euros de deuda. Por eso cede activos a las administraciones públicas para que las ponga como viviendas de protección oficial (VPO) o para obtener alquiler social: porque hay que minimizar la deuda», argumenta el sociólogo Daniel Sorando.

Y lo cierto es que la Sareb no ha permanecido quieta durante su década de existencia. El banco malo ha ido soltando lastre poco a poco, vendiendo y comprando suelos en operaciones con algunas promotoras. Antes del anuncio de Sánchez, uno de los esqueletos más famosos de Aragón, la paradigmática urbanización Ciudad Zaragoza Golf, ubicada en La Muela, fue adquirida por la inmobiliaria Wilcox para reactivar su construcción. Incluso los suelos donde Amazon abrirá su gran centro logístico de Centrovía pertenecieron un día a la Sareb.

En esas anda la Sareb, un banco malo sufragado con dinero público que creó el gobierno de Rajoy para sacar de los balances de los bancos los activos tóxicos, es decir, el lastre con que ellos mismos se habían puesto a la espalda y que siempre ha viajado entre la transparencia y la opacidad. «Una vez me tocó ir a la sede de la Sareb. Era tan difícil entrar en el edificio como salir. Parecía el CNI [Centro Nacional de Inteligencia]. Estaba en el centro de Madrid, era muy lujoso y por los pasillos se veían muchos de aquellos ejecutivos que el Gobierno reclutó de bancos y fondos de inversión por elevadísimas cantidades de dinero», recuerda el gerente de la Fundación Laboral de la Construcción. A aquellos señores trajeados se les encargó limpiar el desastroso final de fiesta que los ciudadanos pagaron sin haber causado.