Vivir en pleno centro de Zaragoza, en un piso de grandes dimensiones, soleado, eficiente energéticamente y con una piscina infinity en la azotea es un lujo que pueden permitirse pocos bolsillos. Actualmente hay varias promociones de este tipo —lo de la piscina es un valor añadido— en desarrollo, con precios que no bajan de los 300.000 euros y que llevaban años esperando tiempos mejores, después de la crisis inmobiliaria.
Promociones en la ciudad consolidada que tienen los días contados porque prácticamente ya no queda suelo para hacer vivienda nueva, con la excepción del barrio del AVE y los suelos del Portillo, pendientes de que salgan a la venta.
En los próximos tres años se estrenarán en la capital algo más de 800 viviendas de lujo que se distribuyen entre María Agustín (con 114 viviendas en el número 40 y 144 en la antigua factoría de Averly, las cuales aún no se han comercializado), los antiguos depósitos de Pignatelli (65), La Almozara (con los 216 pisos del Skyline) o el barrio del AVE, donde solo el rascacielos tiene 285. En cambio, no puede decirse lo mismo de la vivienda pública, que sigue sin ser atractiva para el sector por su bajo precio y su escasa rentabilidad.
El presidente de la Asociación de promotores y constructores, Juan Carlos Bandrés, explica que con los altos costes en la construcción hace años que no resulta rentable apostar por las viviendas de protección. Desde 2020 en Zaragoza solo se han solicitado licencias para 19.559 VPA, mientras que las libres ascienden a 69.099.
De hecho, la pandemia, la invasión de Ucrania, la crisis de suministros y la inflación han provocado que el crecimiento del sector se haya vuelto a ver resentido y ralentizado, con una caída generalizada del 30% que tendrá sus ecos en los próximos años. «Un proyecto de urbanización exige mirar a cinco años vista, es un proceso largo y ahora, con la incertidumbre económica actual, es difícil que se hagan grandes apuestas que se desarrollarán de aquí a unos años», señala.
Menos licencias
El Ayuntamiento de Zaragoza ha aprobado en los siete primeros meses del año 53 licencias que suman 617 viviendas, frente a las 1.420 del año pasado, o las 1.035 de 2020.
El barrio Oliver-Valdefierro es el que más tirón tiene, con tres permisos para 151 pisos. Representan el 24% del total. Le sigue San José, con otras tres promociones de 100 viviendas.
Vivienda de protección
Donde no logran despegar es en Arcosur. La crisis de 2008 paralizó la construcción de este barrio, en el que se proyectaron 22.815 pisos. La realidad es que diez años después se han construido 2.563 viviendas y no se espera que lleguen muchas más. Por ahora, el consistorio ha otorgado una única licencia para una promoción de 66 pisos.
El presidente de la Asociación de promotores y constructores apunta a que los desarrollos urbanísticos que debe acompañar la construcción de viviendas van lentos y se concentran en los lindes con Rosales del Canal. Es ahí, en esta frontera donde AEDAS Homes va a construir su cuarta promoción en la capital, Luzan, con pisos de 2 a 4 dormitorios y precios más asequibles, desde los 179.000 euros.
Esta promotora hasta ahora se había centrado en zonas más caras, con precios superiores a los 300.000 euros. Es el precio de salida de los pisos que están construyendo en los antiguos depósitos de Pignatelli. O los de Casanate, en el barrio del AVE, con un coste similar.
En Arcorsur, Rosales del Canal o Puerto Venecia, barrios de nueva creación y en expansión, no hay espacio para pisos de lujo. «En realidad, el precio lo determinará la demanda. Según lo que quiera pagar la gente», matiza Bandrés.
Lo que está claro es que las viviendas más asequibles se venden. Es el caso de Luzan, una promoción 148 pisos, las obras comenzarán a principios de 2023 y no finalizarán hasta la primavera de 2025.
El futuro de Arcosur
La junta de compensación de Arcosur nunca ha perdido la esperanza y mantiene el objetivo de urbanizar un millar de viviendas al año en un barrio en el que viven poco más de 5.000 personas. Actualmente trabaja en la construcción de un gran parque de 65.020 metros cuadrados que tendrá un espacio de juegos infantiles llamado Safari Africano y un circuito canino, y se proyectan unos lagos de 55.000 metros cuadrados.
En Arcosur debería apostarse por la VPO, pero a las constructoras no les salían los números. El Gobierno de Aragón publicó una orden en mayo con la que elevaba el precio máximo de venta de la vivienda protegida entre un 5% y un 39% con el ánimo de reactivar las promociones, tras 15 años sin actualizar los precios. La consecuencia es que en Zaragoza, un piso medio de régimen general de 90 metros cuadrados más 33 metros cuadrados de anejos ha pasado de costar 153.104 euros a 185.099,96 euros, un incremento del 21%.
El caso de La Jota
Otra de las brechas que existen en la ciudad es la avenida Cataluña, donde hay previsión de crecimiento. En este caso, la urbanización AVA Residencial no comenzará sus obras hasta después del verano y, pese al gran retraso de inicio, está todo vendido, incluso hay lista de espera.
En esta zona de la ciudad hay suelo para urbanizar, pero tampoco aquí se podrán construir pisos de lujo. Más cerca del centro, a pocos minutos andando, en el barrio de La Jota, el ayuntamiento sacado a la venta dos parcelas por 1,8 y 2 millones. Una zona en expansión y que está teniendo una buena respuesta.
«No paramos de hablar de vivienda asequible pero apenas se hace», admite el presidente de la Asociación de promotores y constructores, que asegura que los jóvenes no quieren quedarse en los barrios tradicionales porque no tiene vivienda nueva y eficiente energéticamente.
Para eso hace falta un cambio de mentalidad y, en lugar de apostarlo todo a la rehabilitación, pensar también en la regeneración, como está sucediendo en La Jota, señala Bandrés.
Estas son las urbanizaciones de lujo de Zaragoza:
- El rascacielos del barrio del AVE: De 30 alturas y 106 metros, la constructora ha invertido 70 millones de euros en un bloque que alberga 285 viviendas de lujo. Con precios que oscilan entre los 355.000 y los 850.000 euros más IVA.
- El nuevo ‘Skyline’ de la ribera del Ebro: Esta urbanización consta de un total de 216 viviendas de 4 dormitorios y con unos precios que oscilan entre 340.000 y los 509.200 euros.
- Los pisos de alta gama de los depósitos de Pignatelli: La promotora Aedas Homes va a levantar 65 viviendas libres con un precio de 361.00 euros las más baratas, y otras 30 de propiedad pública en régimen de alquiler en la confluencia de las calles Santiago Guayar con Maestro Estremiana.
- En el paseo María Agustín y con piscina ‘infinity’: En el paseo María Agustín, a la altura del número 40, la promotora Gestihabitat ha comenzado a construir la promoción de viviendas de lujo de 114 pisos de dos, tres y cuatro dormitorios, además de áticos en planta y dúplex. Los precios varían entre los 187.000 euros los más baratos y los 525.000 euros en el caso de los dúplex, de 185 metros cuadrados.
- La primera fase de los pisos de Averly: Brial está construyendo los primeros edificios de una urbanización que tendrá 144 viviendas. El tercero albergará 20 más y los tres edificios se distribuirán en forma de ‘U’. Esta urbanización tendrá piscina, zonas infantiles, espacio para practicar deporte y salas polivalentes que puedan ser utilizadas para el coworking (despachos comunes).
