"Bajón" del 20% de la venta de viviendas en Aragón con unos precios casi intocables

Vienen avisando desde hace meses los expertos del mercado inmobiliario aragonés de un frenazo en el mercado inmobiliario, que cerró 2022 en cifras no vistas desde los compases previos al crac de 2007. El cambio de ciclo en el sector se confirmó en el tercer trimestre de este año, con un volumen de compraventas que cae un 19,4% con respecto a hace un año y un 7,4% en la comparativa con el verano de este año. Sin embargo, en contra de lo que cabría esperar, el precio de la vivienda se mantiene estable y apenas cae un 1,73%

Pero manténgase la calma, porque el sector inmobiliario se mueve por ciclos y ahora llega una época de contención. Lo llevan defendiendo desde hace un par de años en la Cátedra del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, que ha presentado es viernes su informe del tercer trimestre en Aragón. Su director, Luis Fabra, ha vuelto a insistir en que "ni mucho menos son malas cifras". "La caída de las compraventas era algo esperado porque dejamos atrás el extraordinario ciclo alcista tras la pandemia. No es preocupante: nos estamos encaminando a un horizonte como el que teníamos en 2017 y ahí estamos cómodos", ha señalado Fabra.

A lo que se refiere Fabra es que un mercado inmobiliario sano y equilibrado se mueve en un volumen de entre 9 y 10 compraventas por cada mil habitantes al año, una ratio que en el otoño de 2023 se ha mantenido en 11,52 operaciones. Achacan los expertos a ese escudo que parece imbuir al sector a una situación económica estable, en un contexto de crecimiento poscovid, pese al ruido de fondo y los ya disipados fantasmas de la recesión. Los salarios han subido, aunque menos que la inflación y Aragón sigue comprando boletos para alcanzar el pleno empleo, aunque la escalada frenética de los tipos de interés ha tenido éxito en su misión de enfriar el consumo. Por contra, las familias prefieren apostar por las inversiones alternativas que reportan seguridad, como las ya famosas Letras del Tesoro.

La inflación ‘se come’ casi 3.000 millones de los ahorros aragoneses

Los numeritos hay que ponerlos en comparación con el esfuerzo que supone contratar con una hipoteca. Según los datos recopilados por el informe de la Cátedra, la hipoteca, con la revisión de los tipos de interés con un euríbor que roza el 4,5%, supone un 28% de los ingresos que entran en las familias, una cifra "muy positiva y casi sorprendente", ha dicho David Glaría, el responsable comercialización de activos terciarios de Ibercaja, dado que lo considerado como límite es el 35% algunas zonas de España, las que sufren más tensión en el mercado como Madrid o Barcelona, se acercan al 40%.

Sin embargo, las hipotecas se han encarecido a un ritmo endiablado. La cuota de los préstamos para compran viviendas es un 13,39% más alta que hace justo un año, aunque defienden desde el sector financiero que las entradas son más laxas. En cualquier caso, el número de contratación de hipotecas ha caído respecto al otoño de 2022 un 9,04%, si bien sigue suponiendo la forma más habitual de pagar (un 73,07%).

En cualquier caso, el encarecimiento del dinero "parece mostrar un agotamiento en su ciclo alcista", ha explicado Fernando Baena, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria(APIS), quien cree que "parece que hemos llegado al tope del precio del dinero, que cuando no sube solo puede bajar". Baena ha ratificado el cambio de ciclo en el sector inmobiliario con la puntualización de que "llega algo más atenuado de lo que esperábamos". Sí se aprecia cierto regreso a la contratación a tipo variable, que suponen un 46% del total respecto al 54% que se formaliza a tipo fijo mientras que en el interanual el peso del tipo fijo se eleva hasta el 62%.

El cada día más prohibitivo precio del alquiler

Lo que sí alarma es el precio de los alquileres, que aupándose a topes históricos tras registrar una nueva subida interanual del 3,6% en septiembre, cifrando el precio medio del metro cuadrado en 8,5 euros al mes. El alquiler supone de media un esfuerzo familiar que "ronda el 50%", según ha explicado Glaría, muy alejado de ese contenido 28% que representa el coste hipotecario.

Para promover un alquiler más asequible, el Gobierno de coalición liderado por Pedro Sánchez sacó adelante una ley de vivienda que va a cumplir medio año de vida el próximo 25 de noviembre. El balance es "malo, muy perjudicial", según han coincidido Fernando Baena y David Glaría, dado que "genera dudas en el sector bancario". Ambos han apostado por la "colaboración público-privada" como motor de arranque para crear un parque público de vivienda de alquiler, dado que no alcanza ni el 20% del total en Aragón.