Rafael Gracia: “Tenemos miles de viviendas que pueden mejorar significativamente”

La rehabilitación en Zaragoza y Aragón ha dejado de ser una cuestión secundaria: el envejecimiento del parque residencial, la accesibilidad y la energía coinciden ahora con nuevas obligaciones europeas y con un ecosistema de ayudas, deducciones e incentivos locales que premia las actuaciones bien planteadas. Para ciudadanía y comunidades, la clave ya no es solo “hacer obra”, sino diagnosticar bien, priorizar por fases y apoyarse en dirección técnica desde el inicio.

P. ¿Cuál diría que es hoy el gran reto de la rehabilitación en Zaragoza y Aragón?

R. El desafío principal es actuar sobre un parque edificatorio envejecido. La edad media del parque aragonés está en torno a los 47 años, es decir son anteriores a 1980; a escala estatal, el BOE recuerda que más de la mitad de los edificios residenciales españoles es anterior a ese año. Hay que recordar que únicamente que el 63% de los edificios carece de un itinerario accesible desde la vía pública y el 22% ni siquiera dispone de ascensor. Todo ello se traduce en fachadas, cubiertas, ascensores e instalaciones que ya no responden a las necesidades actuales de confort, seguridad y ahorro. Actualmente la rehabilitación es una actuación en auge en nuestra comunidad. Está en proceso de transformación, pero también es cierto que queda mucho por hacer.

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P. ¿Qué casos locales ayudan a entender mejor esta transformación?

R. Nuestra ciudad, Zaragoza, ofrece varios ejemplos. Las convocatorias municipales recientes incluyen ámbitos de barrio como Aloy Sala y Balsas de Ebro Viejo, y Zaragoza Vivienda ha iniciado también trabajos de mejora de la envolvente térmica en su parque público, como el edificio 125 de Las Armas. Existe experiencia acumulada en Casco Histórico, El Rabal, Las Fuentes o Balsas con el proyecto InCUBE. Aragón reabrió en 2026 el Programa 4 para vivienda individual; y el Ayuntamiento de Zaragoza mantiene bonificaciones fiscales del ICIO en determinados supuestos energéticos. Para el Aragón rural, IDAE sigue ofreciendo como referencia el PREE 5000, centrado en envolvente, instalaciones térmicas e iluminación en municipios de reto demográfico. Y en la actualidad, desde la Oficina de la Rehabilitación del Colegio de la Arquitectura Técnica, creada en 2022, se han tramitado 1.043 expedientes de solicitud de ayudas y se han atendido casi 31.000 consultas. Que se están materializando en actuaciones de rehabilitación que ayudarán a mejorar el confort de nuestros hogares.

P. ¿Qué oportunidades ofrece la rehabilitación en edificios o viviendas?

R. Pues existen enormes oportunidades para la rehabilitación en Aragón, ya que gran parte de su parque residencial fue construido antes de que existieran las actuales exigencias constructivas. Tenemos miles de viviendas que pueden mejorar significativamente su comportamiento energético, reducir consumos y ofrecer una mejor calidad de vida a quienes las habitan.

Mas concretamente en Zaragoza, barrios consolidados como Delicias, Las Fuentes, San José, Torrero, El Arrabal o el Casco Histórico concentran edificios con décadas de antigüedad que necesitan actuaciones de conservación, accesibilidad y mejora energética. La rehabilitación permite revitalizar estos barrios, aumentar el valor de las viviendas y adaptarlas a las necesidades de una población cada vez más envejecida. De forma similar se encuentran las ciudades de Huesca y Teruel.

Y respecto a Aragón, además, existe una oportunidad estratégica en el medio rural. Muchos municipios cuentan con un importante patrimonio residencial que necesita actualizarse para seguir siendo habitable, eficiente y atractivo para fijar población. Rehabilitar no solo mejora los edificios, también contribuye al desarrollo económico local, genera empleo especializado y ayuda a mantener vivos nuestros pueblos.

Por otro lado, miramos la transición energética como otra gran oportunidad. Los edificios son responsables de una parte muy importante del consumo de energía. Actuaciones sobre fachadas, cubiertas, ventanas o instalaciones permiten reducir considerablemente la demanda energética, disminuir las emisiones y mejorar el confort de las familias durante todo el año.

Pero lo primordiales entender la rehabilitación como una inversión y no como un gasto. Un edificio rehabilitado es más seguro, más eficiente, más accesible, más confortable y tiene un mayor valor patrimonial. Por eso estamos convencidos de que la rehabilitación será uno de los grandes motores de transformación urbana y territorial de Zaragoza y Aragón durante los próximos años.

P. ¿Por qué el arquitecto técnico es una figura clave en estas obras?

R. La rehabilitación de edificios requiere una visión integral que combine el conocimiento técnico de los sistemas constructivos, la capacidad de diagnóstico de patologías, el control de costes y la gestión de la ejecución de las obras. El arquitecto técnico es el profesional especialmente cualificado para asumir estas funciones, ya que cuenta con una formación específica en construcción, mantenimiento, eficiencia energética, accesibilidad y conservación del parque edificado. Su experiencia en el análisis del estado de los edificios y en la dirección y coordinación de las intervenciones le permite diseñar soluciones viables, seguras y económicamente eficientes, garantizando la correcta ejecución de las actuaciones de rehabilitación y la mejora de las prestaciones del inmueble. Tanto es así que estamos perfilando una nueva figura dentro de la arquitectura técnica que es el “técnico de cabecera” del edificio, que actúa como el “médico del edificio”, acompañando a la comunidad de propietarios durante toda la vida útil del edificio y ayudándola a mantenerlo en buenas condiciones. Sería el profesional que acompaña al edificio durante toda su vida útil.

P. ¿Y cómo se coordina con administraciones y empresas?

R. La rehabilitación no funciona en solitario. Desde el Colegio de la Arquitectura Técnica de Zaragoza se recomienda llevar a cabo desde el principio el Libro del Edificio Existente, que sirve para controlar el estado de conservación de un edificio o vivienda. En un primer análisis obtenemos el estado actual del edificio o vivienda, el mantenimiento que precisa y las obras de rehabilitación necesarias para que poco a poco ese edificio o vivienda se pueda equiparar a edificios más modernos. Y a partir de ahí realizar una hoja de ruta con la documentación necesaria: el proyecto, la licencia, los presupuestos, la subvención, si existe concesión, … Y el arquitecto técnico establece una coordinación estrecha entre comunidad, administrador, empresas y administración. Además, el modelo de ventanilla única que impulsa la normativa europea va justo en esa dirección. La necesidad de ese acompañamiento es evidente y los profesionales de la arquitectura técnica son expertos en la materia.

P. ¿Qué recomendaciones daría a una comunidad de vecinos o a un propietario particular?

R. Empezar por el diagnóstico, no por el presupuesto. El recorrido más razonable es contratar un arquitecto técnico, evaluar el estado del edificio en el Libro del Edificio Existente. A partir de los resultados que arroje, definir la hoja de ruta de las actuaciones, memoria o proyecto, pedir la licencia, comparar varias ofertas y revisar antes de adjudicar tanto las ayudas como las deducciones y bonificaciones; cuando la actuación es energética, los certificados antes y después de la obra son decisivos. Pensar por fases suele ser mucho más eficiente que enlazar reparaciones de urgencia.

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P. Parece que la rehabilitación no está en la mente de muchos de nuestros ciudadanos y solo actúan cuando aparece una avería o una patología. ¿Nos falta cultura de mantenimiento de los edificios?

R. Sin duda. Cuidamos nuestro coche, revisamos nuestras instalaciones o realizamos chequeos de salud periódicos, pero muchas veces olvidamos que los edificios también necesitan mantenimiento. La mayoría de las intervenciones que resultan costosas podrían haberse evitado o reducido con una detección temprana de los problemas.

La rehabilitación no debe entenderse únicamente como la respuesta a una patología o una urgencia. También es una herramienta para prevenir, planificar y conservar nuestro patrimonio inmobiliario. Un edificio bien mantenido es más seguro, más eficiente y conserva mejor su valor con el paso del tiempo.