A fondo | El mercado del alquiler, misión imposible

Prácticamente nos hemos acostumbrado a hablar de la «vivienda» en términos de problema. Debemos distinguir entre dos grandes mundos, cada vez más distanciados, como es el «mercado de compraventa» y el «mercado de alquiler». En esta ocasión nos centraremos en el mercado del alquiler.

El mercado del alquiler se encuentra sin apenas oferta disponible, con una intensa demanda y, en consecuencia, con unos precios disparados, alcanzando niveles máximos históricos en los municipios más poblados de la geografía aragonesa, situación que se replica en buena parte de los municipios españoles. Estamos ante un mercado tensionado.

Resulta curioso contemplar el amplio abanico normativo que se ha visto modificado durante los últimos años para «solucionar el problema de la vivienda», pero que ha llevado a, precisamente, todo lo contrario, es decir, disponer cada vez de un menor número de viviendas en régimen de alquiler y a un mayor precio.

En la actualidad me cuesta catalogar al mercado del alquiler de vivienda como un mercado. Una regla básica para considerar a un mercado como tal es la existencia de seguridad jurídica. El escaso ánimo por parte de los propietarios de vivienda a ofertarlas en régimen de alquiler se debe fundamentalmente a las escasas garantías que tienen acerca de que lo firmado en un contrato de alquiler se cumpla.

Los cambios legislativos de los últimos años han intensificado el desequilibrio entre derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos. Estas modificaciones, intentando ayudar a los inquilinos, han conseguido precisamente el contrario.

El tratamiento de las situaciones de impago, la congelación de rentas, el alargamiento de los contratos… han dado lugar a que, en no pocos casos, se haya decidido «no jugar con esas reglas». En aquellas zonas de Europa en las que todavía se ha dado un paso más y se han limitado los alquileres se ha producido un traspaso de viviendas de alquiler a la venta, minorando todavía más la oferta disponible.

Tal y como me comentaba un buen amigo que reside en una de esas famosas ciudades europeas con fijación de límites máximos al precio del alquiler «es más fácil encontrar trabajo que piso en alquiler». En Zaragoza, mirando el principal portal inmobiliario, se comprueba cómo se ofertan 911 viviendas, para una ciudad de 673.000 habitantes, es decir, una vivienda ofertada en alquiler para cada 740 habitantes. La situación no cambia para Huesca, con un total de 46 viviendas ofertadas en alquiler y Teruel con 19 viviendas.

Por más vueltas que le demos, el problema es muy claro, falta oferta, y fijando medidas restrictivas no lo vamos a solucionar. En consecuencia, ¿qué podemos hacer para que el alquiler de una vivienda no se convierta en una «misión imposible»?

Lo primero que debería hacerse es diferenciar atendiendo al perfil de demandante de vivienda en alquiler. Básicamente podemos identificar tres grupos: personas que libremente toman la decisión de vivir en régimen de alquiler y cuentan con recursos suficientes para atender las peticiones del mercado, aquellas personas que no tienen otra opción que optar por el alquiler de vivienda y tienen recursos, pero no suficientes, y un tercer grupo que corresponde a personas sin recursos, que no pueden pagar alquiler alguno.

Las medidas deben ser diferentes para cada grupo y la legislación también debería considerar al mercado de alquiler no como un todo, sino como un ámbito en el que conviven distintas realidades, que deben ser abordadas de forma diferenciada.

Para aquellas personas que no tienen recurso alguno para atender el pago de un alquiler es donde debería existir una política activa de vivienda desde el sector público, fomentando la existencia de un parque público de vivienda que atendiese a la cobertura de estas situaciones. El segundo grupo debería ser atendido a través de ayudas directas que permitiesen complementar su capacidad de pago parcial. Y el primer grupo debería funcionar de acuerdo con las reglas del mercado, sin intervención alguna desde el sector público.

Paralelamente, debería actuarse decididamente fomentando el incremento de vivienda en alquiler. Para ello debería comenzarse por fortalecer la seguridad jurídica, es decir, que los contratos de alquiler se cumplen y, en caso de incumplimiento, el propietario recupera su vivienda con agilidad. Puede darse una situación de incapacidad de pago o de capacidad de pago parcial, en cuyo caso es el sector público el que debe atender las necesidades, como se ha indicado anteriormente, pero no debe ser el propietario de una vivienda arrendada el pagano de dichas situaciones.

Asimismo, el traspaso de viviendas desocupadas al mercado de alquiler o de viviendas heredadas debería tener un tratamiento fiscal favorable, a través de distintas figuras impositivas (impuesto de bienes inmuebles, impuesto sobre sucesiones…).

Por otro lado, debería incentivarse la actividad empresarial de construir y alquilar. Las empresas son las que con mayor agilidad pueden inyectar un volumen importante de viviendas en régimen de alquiler y pueden dotar al mercado de un parque de viviendas en alquiler moderno y profesional, pero para ello deben contar con seguridad jurídica y reglas de juego equilibradas.

No dudo de la buena intencionalidad de las medidas adoptadas durante los últimos años en el ámbito del alquiler de vivienda, pero los resultados son evidentes. No podemos seguir así. El incremento de la oferta es la única solución para dotar al mercado de unas condiciones más favorables en precios, junto a la dotación de ayudas directas a personas con bajos recursos y la creación de un parque de vivienda para personas sin recursos.

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